2016年5月1日起，实行全面营改增。营业税改征增值税，最大的目的在于解决重复征税问题，减税降负，减轻纳税人的负担。从近两年的情况来看，整体减税近万亿，效果显著。整体来看，税负只减不增，但是，具体到不同的行业来说，情况另当别论，下面我们就物业管理这个行业简单分析一下。
物业管理公司，营改增之前，是营业税的范畴，税率5%，营改增后，属于服务类中的生活服务 ，如果是小规模纳税人，征收率3%，如果是一般纳税人，适用税率6%。那么，问题就来了，假设a物业公司2015年营业收入100万，需要缴纳营业税100×5%=5万元，到了2017年，假设该公司是小规模纳税人，同样营业收入100万，那么需要缴纳增值税100÷（1+3%）×3%=2.91万元，不讨论其他税费，做为小规模纳税人的物业公司，恭喜您，你的税负降低了。但是，实际情况却是，a物业公司发展飞速，到了2016年底，营业收入很快就来到了500万，这时候，税务机关通过金税三期系统数据提取，要求您登记为一般纳税人，做为一个遵纪守法的优秀纳税人，a物业公司很快就到税务大厅办理了一般纳税人登记，按照适用税率6%计算缴纳增值税。做为物业公司，一个生活服务行来，如果按照适用税率6%来计税，但却除了电费可以取得增值税专用发票做为进项抵扣，其他很难发生取得专票做为进项抵扣的情形，如此一来，如果我们忽略那少得可怜的抵扣进项不计，按500万计算增值税，500÷（1+6%）×6%=28.3万元，而营改增之前，只需缴纳营业税500×5%=25万元。这样，我们就可以明显的看到，当物业公司规模做大以后，做为一般纳税人的物业公司，悲催了，营改增后反而税负增加了！
不是说营改增后，税负会降低吗？没错，但是只是整体税负降低，但是具体到物业管理这个行业，如果规模不大，做为小规模纳税人，税负确实降低了，但如果营业收入超过了500万，登记为一般纳税人后，由于无法取得合理的进项，税负反而会增加。那么，做为一般纳税人的物来公司可不可以采取简易征收呢？目前的政策文件，还没有针对这个行业单独下文，无法按3%的征收率计算增值税。
如果您准备开办物业公司，那么就需要提前做好简单的税收筹划了。一般来说，业主入住小区第一年，会提前缴纳一年的物业管理费，如果您管理的小区规模比较大，一年的营业收入接近500万了，那您的会计申报纳税的时候就要长点儿心了，不要一下子把所有的收入放在一个季度申报，这样一来，您很快就会达到标准成为一般纳税人，税负就会增加，如果把一年的营业收入分配到每个季度，这样就会延迟成为一般纳税人的进度，而且做为小规模纳税人，您的税负相对营改增前来说，税负也大大降低了。做一个诚信纳税人，但也要做好税收筹划，合理纳税。